Rubrique immobilier et conseils juridiques.

Article publié dans le journal Phuket Francophone de Juin 2010

Les marchands de rêves.

L’homme dispose d’un outil indispensable à sa survie et à sa protection. S’il faisait suffisamment confiance à celui-ci, il ne se reposerait pas, en permanence, sur les medias et les beaux discours des vendeurs de maisons, d’appartement ou de terrains de Phuket. Il éviterait bien des déboires en l’utilisant sans modération.

Cet outil est la Logique.

Soumettre une situation a sa logique est un des moyens les plus sûrs pour se rendre compte où se trouve la vérité, et ainsi la séparer du rêve.

Il semblerait que le soleil des tropiques ait tendance à engourdir les cerveaux.

Les vendeurs de rêves fond recette sur notre île.

Rêves d’amour.

Rêves d’affaires.

Rêves de félicité accessible facilement.

Rêves de gros profits rapides.

Le bonheur est ici vendu clé en main. Les Farangs aillés (nouveaux arrivants) planent dans le ciel, bien au dessus des réalités quotidiennes de la vie.

Il est assez difficile d’aller les chercher, à ces altitudes, pour les faire redescendre sur la terre ferme. Mais en avons-nous vraiment le droit ?

L’homme ne doit-il pas aller au bout de ses expériences ?

Le raccourci existe-t-il ? Ou doit-on parcourir la totalité du chemin par soi-même?

Toutes les tentatives des expatriés de longue date de Phuket pour les faire atterrir en douceur et reprendre pied dans le monde de la réalité furent la plupart du temps soldées par des échecs. Nous nous sommes fait remettre en place car nous étions, d’après eux, jaloux de leur bonheur et de leurs facultés d’adaptation.

Le crash devenait donc inévitable à court terme, et nous devions donc nous tenir à distance pour ne pas être entrainé dans de tristes histoires qui ne sont que répétitives.

Bien sûr l’amour existe.

Bien sûr il y a des affaires lucratives.

Bien sûr il est possible de trouver le bonheur à Phuket.

Lorsque l’on s’installe à Phuket, la première étape devrait donc être de séparer le rêve de l’illusion à l’aide du merveilleux outil que la nature nous a doté : la Logique.

Il devient alors très utile de l’utiliser sans modération…..mais la peur du désenchantement est souvent beaucoup trop forte.

C’est avec un mélange d’humour, d’impuissance et d’amertume que je fais face aux situations suicidaires que je croise régulièrement.

Comment expliquer a quelqu’un qui ne veut rien entendre ?

Que d’économies ou de capitaux dilapidés en peu de temps, investis sur l’un de ces rêves !

Les marchands (ou marchandes) de rêves ont encore de beaux jours devant eux.

Le problème, c’est lorsque l’on est en concurrence avec ces marchands, dans les affaires. Si l’on ne vend pas soi-même du rêve, on est désavantagé.

Pour ma part, je refuse cette pratique qui est un manque de respect du client et une insulte à son intelligence. Mais parfois ça me fait bondir, surtout lorsque cela constitue une concurrence déloyale et malhonnête, dans les affaires.

L’exemple ci-dessous n’en est qu’un spécimen.

Etant en train de construire un ensemble immobilier sur Patong Beach, une résidence proposant des appartements à la vente, je suis confronté en permanence à la concurrence.

Le challenge, sur Patong Beach, ne me fait pas peur étant donné que mes appartements sont moins onéreux que chez la concurrence, tout en offrant beaucoup plus d’avantages.

Le retour sur investissement, dans cette résidence, se situera entre 5 % et 6 %, ce qui est déjà très honnête.

Mais je suis stupéfait lorsqu’un client vient visiter le chantier et me dit que certains promoteurs lui ont offert 7 % de garantie locative pour une durée de deux ans.

Cela pourrait être possible si leurs projets se situaient dans une zone touristique ou la saison est très longue, comme Patong. Mais dans ces cas précis il s’agissait de zones éloignées des plus belles plages de la côte ouest.

La première réaction du client devrait être : comment cela est-il possible ?

Comment peut-on assurer à l’acquéreur un remplissage quasi annuel alors que les appartements sont situés en zone peu fréquentée et loin des plages ?

La réponse ne devrait pas être difficile à trouver si le client faisait appel à sa logique, qui devrait normalement avoir priorité sur l’aveuglement causé par les chiffres d’un retour sur investissement plus que confortable.

Séparer l’illusion de la réalité n’est pourtant pas un travail si difficile que ça.

L’examen comparatif du prix de vente des appartements de ces projets nous donne un premier indice :

Le prix au mètre carré est pratiquement le même que dans celui que je commercialise, alors qu’ils devraient être, dans ces zones, inferieurs de 15 % a 20 %.

Ma logique vient donc facilement à bout de cette énigme.

 Le montant de la garantie locative de 7 %, pendant deux ans (sot 14 % en tout), a été rajouté au prix de vente, laissant croire au client que le promoteur avait une grande demande en location.

Par exemple : un appartement dont le prix devrait être de 5 millions de Baht sera vendu 5,7 millions de Baht ; soit 5,000,000 Baht + 700,000 Baht (14%).

Les 7 % de rapport annuel seront bien payés au client pendant les deux premières années. Après cela les appartements resteront pratiquement vides tout le temps, à moins de baisser le prix du loyer convenu de 60 %.

Dans un cas comme celui-ci, c’est une illusion de bonne affaire qui est vendue. L’acheteur qui a oublié d’amener avec lui sa logique, risque bien de tomber dans le panneau.

L’appât du gain rend trop souvent aveugle.

Marcel Sancho, directeur de MS Euro-thai Co., Ltd. Tel: 0815697176

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